LA VENDITA DEI MUTUI IMPAGATI: UN AFFARE SOLO ITALIANO?

Non è stata sufficiente la crisi economica (oramai talmente permanente da essere considerata da tutti una caratterizzazione endemica degli Stati), non è stato sufficiente nemmeno il virus, con il suo carico di virulenza e di morte. Occorre fare i conti con gli effetti che hanno prodotto questi “cavalieri dell’Apocalisse”, non da ultimo il proliferare di personaggi loschi che approfittano, nel caos e nella disperazione di questi tempi, per fare affari d’oro sulla pelle della povera gente che non arriva a fine mese. L’allarme di Bankitalia la dice lunga, il 40%, ma i dati appaiono ancora sottostimati, degli italiani non riesce più ad onorare le rate dei mutui e degli affitti.

Uno degli effetti più funesti riguarda coloro (e non sono nemmeno pochi) che negli ultimi anni hanno avuto difficoltà nel pagamento delle rate del mutuo per la prima casa. Il legislatore ha cercato di intervenire sul problema tramite le misure varate con il Decreto CuraItalia proprio a causa del virus, ma si è scontrato con l’ovvia impossibilità di mettere in mezzo alla strada centinaia di migliaia di famiglie (occorre essere realisti e vedere il problema anche dal punto di vista quantitativo). Può capitare che non si riesca a pagare una rata del mutuo sulla prima casa, così come che si salti più di una mensilità o addirittura che si smetta del tutto di pagare il proprio debito per cause in corso di separazioni o divorzi. Le banche cercano, nel loro interesse, di recuperare il mancato pagamento del mutuo e quindi valutano le azioni da intraprendere in modo differenziato a seconda del contesto che ha portato a sospendere il pagamento delle rate. Ma c’è di più dentro questo labirinto senza uscita. Ci sono state banche fallite che hanno depauperato i loro patrimoni e sono state costrette a cedere a bassissimi prezzi ad agenzie di recupero i crediti deteriorati. Molti italiani si sono trovati senza più un punto di riferimento se non quello di vedere farsi arrivare dei pignoramenti aggravati di capitale iniziale ed interessi senza la possibilità di una nuova negoziazione.

Chi è in ritardo con la restituzione del mutuo in corso, invece, per esempio a causa del Coronavirus, si tranquillizzi in parte: non vi sarà il pignoramento il giorno dopo. Il ritardato pagamento del mutuo scatta solo superati i 30 giorni dal momento della scadenza. In pratica, prima delle conseguenze vere e proprie, passa almeno un mese, soprattutto se non si è avvisato la banca di un eventuale problema (“sofferenza”), come una spesa improvvisa oppure problemi di riduzione del lavoro a causa della pandemia, che può giustificare un ritardo nel pagamento. Il Decreto Cura-Italia dispone una moratoria fino a 18 mesi per il pagamento delle rate del mutuo prima casa, estendendo la misura anche a liberi professionisti e lavoratori autonomi. Per richiedere la sospensione del pagamento delle rate del mutuo a causa del virus è necessario presentare una documentazione accertante i danni subiti dal Coronavirus. Gli autonomi possono autocertificare, assumendosene la responsabilità, naturalmente, la situazione di difficoltà dovuta al Covid direttamente nel modulo da utilizzare per accedere al beneficio. Ovviamente, il periodo di sospensione del pagamento del mutuo è direttamente proporzionale a quello di sospensione della propria attività lavorativa.

Il Decreto Cura Italia prevede una sospensione fino a 6 mesi per uno stop del lavoro che va da 30 a 150 giorni. In genere non vengono previsti costi di spese di istruttoria o di altro tipo, ma chi vuole richiedere la sospensione del mutuo controlli che il proprio istituto di credito non applichi spese extra. La sospensione del mutuo non è gratuita. I cosiddetti “interessi compensativi”, quelli dovuti alla banca per il ritardato pagamento, graveranno al 50% sullo Stato, la quota restante sul mutuatario. Il fondo creato, gestito da Consap, opera fino a concorrenza delle risorse: fino a quando, cioè, ci sono soldi. Se ci sarà un boom di richieste, la cosa non varrà per tutti. Benefici per il cittadino, quindi?

L’Italia, si sa, è un Paese stranissimo. E talvolta le leggi italiane sono tutt’altro che chiare e, se non si presta attenzione a quella serie di commi, leggi, leggine, decreti (oppure se non vi rivolgete ad un Avvocato) si rischia di finire in gineprai senza uscita, le cui conseguenze possono essere davvero disastrose. Innanzitutto occorre specificare, senza peli sulla lingua, che l’agevolazione prevista dal decreto, è rivolta solo ai lavoratori dipendenti rimasti disoccupati o posti in cassa integrazione oppure ai lavoratori autonomi e liberi professionisti che dichiarino un abbattimento degli introiti superiore al 33% di quanto mediamente incassato nell’ultimo trimestre 2018, lasciando in tal modo fuori una bella fetta della popolazione italiana che era stata considerata, dal sistema bancario, meritevole di credito al momento della concessione del mutuo.

Penso, ad esempio, ad alcuni disoccupati che, all’epoca della richiesta, hanno, probabilmente, esibito documenti falsi per ottenere il mutuo oppure a chi percepisce il reddito di cittadinanza e, comprensibilmente, paga le rate in ritardo, ma comunque entro i termini dell’articolo 40 del Testo Unico Bancario (ritardo tra i 30 e 180 giorni), per non parlare poi di quelli che da disoccupati, non avendo altre possibilità di impiego, hanno lavorato in nero e continuato a pagare i mutui che avevano ottenuto quando lavoravano (sempre in “nero”) ed adesso non possono più pagarli perché forzatamente a casa. Analizzando, peraltro, il testo del DM 312/2010 a cui si aggancia l’attuale decreto – che ha dato la possibilità di prorogare di 180 giorni il pagamento delle rate del mutuo – l’articolo 477 recita che: “La sospensione prevista dal comma 476 non può essere richiesta per i mutui che abbiano almeno una delle seguenti caratteristiche:A) ritardo nei pagamenti superiore a novanta giorni consecutivi al momento della presentazione della domanda da parte del mutuatario, ovvero per i quali sia intervenuta la decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto stesso, anche tramite notifica dell’atto di precetto, o sia stata avviata da terzi una procedura esecutiva sull’immobile ipotecato;B) fruizione di agevolazioni pubbliche.

Alcuni Istituti di credito, nei confronti dei mutuatari con morosità al di sotto dei 90 giorni (e quindi legittimati a ottenere la sospensione), sapendo in anticipo che il “Cura Italia” sarebbe entrato in vigore da lì a poco, si sono avvalse in maniera subdola della prescrizione della seconda parte del comma A, inviando, anche a chi era entro i termini dell’articolo 40 del Testo Unico Bancario e/o entro il ritardo dei 90 giorni, una lettera di decadenza dal beneficio del termine” (praticamente la risoluzione del contratto).  Ed in tal modo si sono messi in pace con tantissimi mutuatari che pagavano in ritardo le rate del mutuo escludendoli dalla agevolazione. Non basta, perchè oltre a questo, alcuni Istituti di credito hanno fatto la “furbata” di retrodatare la lettera, inviata con raccomandata e utilizzando un corriere che non è Poste Italiane, di 15/20 giorni.

Così facendo sulla lettera non vi è impressa (e quasi mai lo è) la data di consegna e, quindi, non potendolo dimostrare, fa fede, nei Tribunali, la data di emissione della missiva. Ancora, si prescrive che non rientra nell’agevolazione chi “fruisce di agevolazioni pubbliche”. Senza entrare nella definizione della categoria, mi limito a dire che se una persona, come milioni di italiani, contrae un mutuo con una banca per il tramite di una cooperativa edilizia, una parte degli interessi che deve pagare gli sono corrisposti dalla Regione. Non era così difficile per il legislatore pensare che chi ha ottenuto un mutuo con un aiuto pubblico, in un momento come questo, non lo riuscisse a pagare. Sarebbe stato molto più semplice fare una legge che sanciva, chiaramente, che a far data dal 1° febbraio 2020 si sospendono tutte le pratiche giudiziali tra banche e mutuatari fino alla fine dell’emergenza sanitaria, senza per questo incidere sulla sostanza del contenzioso.

Il fenomeno ha portata internazionale. Nel caos finanziario post crisi dei mutui subprime finisce anche l’idillio, andato avanti per anni, fra banche e società di intermediazione immobiliare. A causa della crisi, infatti, le banche si sono dovute “reinventare” ed hanno creato un nuovo business: società ad hoc che fanno concorrenza agli agenti immobiliari. Questa nuova attività di intermediazione si manifesta attraverso la vendita di case e stabilimenti industriali, derivanti prevalentemente da mutui non pagati, a clienti (privati e società immobiliari) che hanno le disponibilità monetarie per pagarle. Queste società (praticamente le banche) hanno già tutto quello che serve per realizzare con “facilità” l’incontro tra la domanda e l’offerta: chi ha necessità di vendere l’immobile e chi ha i soldi per comprarlo. Un sistema che crea un’ulteriore sperequazione tra i ricchi che hanno la liquidità e i poveri che non ce la fanno a pagare il mutuo e sono sotto la gogna degli speculatori.

Inoltre, per «l’immobiliare della banca» non è difficile trovare il compratore e accelerare l’eventuale azione (chiamiamola persuasiva) nei confronti del venditore – insolvente per costringerlo ad accettare un prezzo stracciato pur di liberarsi della pressione della banca. Chi acquista fa un vero affare, come lo fa l’istituto-mediatore che, in un colpo solo, rientra dall’esposizione del mutuo e guadagna anche le commissioni di intermediazione ed il costo del cosiddetto «fascicolo casa», circa 300 + Iva, che comprende una perizia, una visura catastale, l’attestato di prestazione energetica (Ape). Quello che sta avvenendo può innescare nel breve periodo, tensioni sociali di grosse proporzioni e il popolo – la storia insegna – quando è diperato dall’unico bene che ha, può fare davvero di tutto.

Acura di Avv. Costantino Larocca  – Foto Imagoeconomica

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